開欄語:物業管理服務直接關係到每位業主的正常生活。然而,近年來,業主針對物業管理的投訴也逐漸增多。市房管局為進一步做好物業管理及政策法規的宣傳工作,增強物業服務企業、業主依法守約意識,促進我市物業管理行業健康規範發展,將就市民關心關註的一些物業管理常見問題進行梳理和解答,以增強市民瞭解物業管理和物業服務企業應盡的職責以及業主在物業管理活動中的權利和義務,不斷理解、支持物業服務工作,積极參与到物業管理中來。
  案例:在物業管理活動中,業主入住時引發的裝修矛盾較為突出,如拆除房間連接陽臺的一小段牆體,可增加室內的使用面積。物業企業經常就此類問題,將國家和當地政府的裝修管理規定及拆除後的危害性向業主說明。但在裝修巡查時,發現業主依然我行我素。
  針對此類問題,物業企業採取的措施是對違規裝修業主下發整改通知,對問題嚴重的,甚至停水停電。然而業主一再聲明此處牆體拆除沒問題,不會影響結構,並表示願意寫保證書,一切由業主負責。有的指責物業在他們進行裝修申請時沒有具體說明,沒有出示有關文件,責任在物業企業,對此類問題如何解決?
  分析:房屋裝修管理是物業管理的重要內容之一。為保證物業的完好和安全,保持物業管理區域的整潔美觀,維護全體業主的合法權益,業主、物業使用人、裝修人及物業管理企業應努力做好對物業裝修活動的管理,共同維護房屋安全。
  業主和使用人在入住後有權對自己所購或所租物業進行裝修,但裝修必須符合國家有關法規和物業管理企業制定的裝修管理規定,同時應按一定的程序進行,不得破壞房屋主體結構。
  房屋室內裝修超過設計標準或者規範增加樓面荷載的,應當經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。改動衛生間、廚房間防水層的,應當按照防水標準制定施工方案,並做閉水試驗。
  承擔裝修工程的施工企業必須按照工程建設強制性標準和其他技術標準施工,遵守施工安全操作規程,按照規定採取必要的安全防護和消防措施,不得擅自動用明火和進行焊接作業,保證作業人員和周圍住房及財產的安全,不得侵占公共空間損害公共部位和設施。
  這些物業常識您知道嗎?
  1、物業服務企業在物業服務活動中的職責。
  物業服務企業依照物業服務合同,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序。
  物業服務企業應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則,按物業服務合同要求提供質價相符的物業服務。
  物業服務企業應當制定物業管理區域內突發事件應急預案,協助有關部門做好物業管理區域的安全防範工作。發生安全事故或者突發事件時,物業服務企業應當及時採取應急措施,並向有關部門報告,協助做好救助工作。
  業主違反相關法律、法規、管理規約及物業服務合同約定的,物業服務企業應當予以制止,業主拒不改正或者已造成傷害的,物業服務企業應當報告有關行政主管部門依法處理。
  2、業主對物業享有什麼權利和義務?
  業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
  業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全,不得損害其他業主的合法權益。
  業主對建築物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房,對其共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。
  業主應當根據物業服務合同的約定繳納物業服務費用。
  業主、物業使用人應當遵守管理規約和物業服務合同的約定,愛護物業管理區域內的共用部位、共用設施設備。業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。
  3、什麼是前期物業管理?
  前期物業管理是指業主或者業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效之前的物業管理。
  4、物業服務合同應當包括以下主要內容:
  (1)物業管理服務事項;(2)服務質量和費用;(3)雙方的權利義務;(4)專項維修資金的管理與使用;(5)物業管理用房的使用;(6)合同期限;(7)違約責任;(8)雙方當事人約定的其他事項。
  5、在計算物業管理費時,計費面積以什麼為準?
  物業管理費計費面積是按房產證上標明的建築面積為準。還沒有取得房產證的房屋則以購房合同標出的建築面積為準。
  6、業主或房屋買受人如何瞭解物業服務內容、服務標準、收費標準?
  (1)建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同,應當約定物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等主要內容。
  (2)物業服務企業應當在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項。
  7、物業管理費是否已含了水電公攤費用?
  根據《陝西省物業服務收費管理辦法》規定,物業服務費不包含公共區域的水電公攤費用。
  生活用水水泵加壓發生的能耗費隨水費分攤。公共照明、景觀設施等其他共用水、電費用,物業服務企業應單獨計量,嚴格按照省物價局水電價格政策據實分攤並定期公佈。
  8、專業經營單位如何收取相關費用?
  物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當向最終用戶收取費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,代收服務費由委托單位支付,不得向業主收取手續費等額外費用。
  9、專業經營單位在物業管理活動的職責是什麼?
  供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。  (原標題:裝修時你家的牆能隨便砸嗎�
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